Erlass der Umwandlungsverordnung durch Senat von Berlin
Am 05.03.2015 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) verabschiedet. Das Gesetz wird zu einer Beschränkung der zulässigen Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten führen (sog. Mietpreisbremse), allerdings unter Geltung einer Vielzahl von Ausnahmen. Ferner wird es die Voraussetzungen für einen wirksamen Maklerlohnanspruch aus der Vermittlung von Mietwohnungen wesentlich verändern (sog. Bestellerprinzips).
Der Berliner Senat hat am 03.03.2015 die sog. Umwandlungsverordnung erlassen, wodurch künftig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sog. Milieuschutzgebieten bei Bestandsimmobilien unter Genehmigungsvorbehalt der Bezirke steht.
I. Wesentlicher Inhalt des Mietrechtsnovellierungsgesetzes
1. Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung
Nach der Kernregelung des Gesetzes darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden. Gleichzeitig werden die Landesregierungen dazu ermächtigt, durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen. Derartige Gebiete liegen nach der Definition des Gesetzgebers vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zur Konkretisierung dieser besonderen Gefährdungslage enthält das Gesetz weitere Kriterien, die jedoch nicht abschließend sind (z.B. Mietsteigerung/Mietbelastung deutlich über Bundesdurchschnitt, geringer Leerstand bei großer Nachfrage).
2. Ausnahmen von der Begrenzung der Miethöhe
Das Gesetz sieht eine Reihe von Ausnahmen vor.
Die Mietpreisbegrenzung gilt nicht für die Vermietung von Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (Stichtagsregelung für Neubau). Die Befreiung von Neubauten von der Anwendung der Kappungsgrenze erfasst somit nicht nur die Erstvermietung sondern auch alle Folgeverträge.
Ausgenommen sind ferner umfassend modernisierte Wohnungen bei deren Erstvermietung. Nach der Gesetzesbegründung wird hierbei Bezug auf den Modernisierungsbegriff im geltenden Mietrecht genommen, sodass insbesondere die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (sog. Instandsetzung) nicht umfasst ist. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Die Gesetzesbegründung verweist zur Auslegung auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG), wonach Wohnungsneubau anzunehmen ist, wenn Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse geschaffen wird. Von einem „wesentlichen Bauaufwand“ ging die Rechtsprechung in früheren Entscheidungen aus, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreichte. Neben dem Investitionsaufwand sind aber auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung von Relevanz. Zu berücksichtigen ist daher, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.
Eine zulässig vereinbarte Miete kann vom Vermieter auch bei einer Wiedervermietung wirksam vereinbart werden („Bestandsschutz“). Er ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete zu vermieten, sollte die 10 %-Kappungsgrenze überschritten sein. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben jedoch Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, außer Betracht.
Außerdem gestattet das Gesetz im Falle von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses eine Miete oberhalb der 10 %-Kappungsgrenze nach den Regeln einer („nachgeholten“) Modernisierungsmieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage angepasst worden.
Bei Staffelmietverträgen gelten die o.g. Regelungen für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete.
Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit diese nicht allgemein bekannt sind (z.B. örtlicher Mietspiegel) und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Zum Auskunftsinhalt gehört nach der Gesetzesbegründung zum Beispiel die Baualtersklasse oder dem Mieter nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale wie etwa die Beschaffenheit der zentralen Heizkessel, soweit diese für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Rolle spielen. Die Auskunftspflicht des Vermieters kann sich ggf. auf Informationen aus dem Vormietvertrag erstrecken, wobei der Vermieter Daten des bisherigen Mieters jedenfalls insoweit mitteilen darf, als dieser eingewilligt hat. Fordert der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, ist der Vermieter regelmäßig dazu befugt, dem Mieter ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen. Auskunft ist auf Anfrage ebenfalls zu erteilen, wenn der Vermieter vor der Vermietung modernisiert hat und er hiermit die Überschreitung der zulässigen Miethöhe rechtfertigt.
Beanstandungen der vereinbarten Miethöhe muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche geltend machen zu können. Eine Erstattung überhöhter Miete an den Mieter ist jedoch nur für die Zeit nach der begründeten Rüge und nicht für die Vergangenheit möglich. Der Rückforderungsanspruch des Mieters ist nicht ausgeschlossen, wenn er von der unzulässigen Miethöhe bei Zahlung der Miete Kenntnis hatte.
3. Neue Voraussetzungen für Maklerlohnanspruch bei Vermittlung von Mietwohnungen
Maklerverträge über die Vermittlung von Mietwohnungen erfordern zukünftig die Einhaltung der sog. Textform. Hierfür kann der Austausch von Vertragserklärungen per E-Mail genügen, wenn beide Vertragsparteien über entsprechende Empfangsvorrichtungen verfügen. Ein Vermittlungsvertrag, der die Textform nicht einhält, ist nichtig.
Voraussetzung eines Anspruches auf Maklerlohn nach Abschluss eines Wohnungsmietvertrages ist neben dem Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrages zwischen dem Makler und dem Wohnungssuchenden, dass der Makler nur zur Erfüllung dieses Vermittlungsvertrages den „Auftrag“ (bzw. eine Zustimmung) zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter einholt. Ein Wohnungssuchender, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Makler meldet, darf bei anschließender Vermietung nicht mehr zur Zahlung von Maklerprovision verpflichtet werden. Eine vorherige Zustimmung zum Angebot vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten ist auch dann erforderlich, wenn der Makler auf eine konkrete Suchanfrage hin dem Interessenten ein Objekt vorstellen will.
Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen diese Bestimmungen können mit Bußgeldern verfolgt werden.
4. Inkrafttreten und Ausblick
Das Gesetz ist nicht zustimmungsbedürftig und wird vom Bundesrat voraussichtlich am 27.03.2015 abschließend beraten. Es ist sodann dem Bundespräsidenten zur Ausfertigung vorzulegen.
Die Regelungen zur „Mietpreisbremse“ sollen bereits am Tag nach der Verkündung im Bundesanzeiger in Kraft treten. Jedoch müssen die Bundesländer zunächst festlegen, welche Städte oder Stadtteile als „angespannte Wohnungsmärkte“ vom Anwendungsbereich des Gesetzes erfasst werden sollen. Dem Vernehmen nach liegt in Berlin die entsprechende Verordnung bereits in der Schublade, welche sich auf das gesamte Stadtgebiet beziehen soll.
Die Neuregelungen bei der Wohnungsvermittlung sollen erst ab dem zweiten Monat nach Inkrafttreten des Gesetzes gelten.
Gegen beide Gesetzesbestandteile sind in Rechtsgutachten und der juristischen Fachliteratur erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken vorgebracht worden, die wohl in Verfassungsbeschwerden münden werden. Über das Schicksal des Gesetzes wird ggf. das Bundesverfassungsgericht zu entscheiden haben.
II. Erlass der Umwandlungsverordnung in Berlin
Am 03.03.2015 hat der Senat von Berlin die sog. Umwandlungsverordnung erlassen. Die Verordnung trat mit der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 13.03.2015 in Kraft. Damit unterliegt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sog. Milieuschutzgebieten bei Bestandsimmobilien einem Genehmigungsvorbehalt (siehe hierzu bereits den DSC Legal-Newsletter vom 16. Februar 2015.
Gegenwärtig sind in Berlin 21 Milieuschutzgebiete ausgewiesen. Weitere Gebiete sind bereits in Planung. Die Geltungsbereiche der bestehenden Milieuschutzgebiete in Berlin sind auf einer Stadtkarte eingezeichnet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann:
https://www.ihk-berlin.de/branchen/bauwirt/news/Karte_der_Milieuschutzgebiete/2271754
DSC Legal ist spezialisiert auf die anwaltliche Beratung und notarielle Begleitung von Vorhaben zum Erwerb und Veräußerung von Immobilien, insbesondere die Aufteilung in Wohnungseigentum. Die Beratung zu miet- und maklerrechtlichen Fragestellungen gehört ebenfalls zu den Kerngebieten unserer anwaltlichen Praxis. Wir informieren Sie gerne über die Anwendung und Auswirkungen der neuen Rechtsvorschriften auf Ihr Vorhaben.