Erlass der Umwandlungsverordnung durch Senat von Berlin

I. Der Hintergrund

Mit Pressemitteilung vom 9. Januar 2015 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die Einführung einer Verordnung zur Genehmigung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin bekanntgegeben. Darauf habe man sich zwischen den Regierungskoalitionären auf einer Senatsklausur verständigt. Nach Aussage des zuständigen Senators für Stadtentwicklung und Umwelt, Andreas Geisel, stehe damit ein mietenpolitisches Instrument zur Verfügung, das zum Schutz der Mieter vor Verdrängung und steigenden Mieten in Berlin beitragen werde. In den vergangenen Jahren ist die Anzahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen von 4.535 im Jahr 2010 auf nahezu 10.000 angestiegen. Die Verordnung soll Anfang März 2015 dem Senat zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

 

II. Die Verordnung

1. Rechtsgrundlage der Verordnung

Mit der Rechtsverordnung will der Berliner Senat offensichtlich von einer speziellen Ermächtigung in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Gebrauch machen. Danach sind die Landesregierungen für die Grundstücke in Gebieten einer sog. Milieuschutzsatzung im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB dazu ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.

2. Örtliche und zeitliche Geltung der Verordnung

Das Umwandlungsverbot kann ausschließlich in sog. Milieuschutzgebieten, welche von den Stadtbezirken gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ durch Satzung festgelegt worden sind, zur Geltung kommen. Gegenwärtig gibt es in Berlin bereits 21 Milieuschutzgebiete, die sich innerhalb der Stadtbezirken Pankow (10), Friedrichshain-Kreuzberg (7), Tempelhof-Schöneberg (3) und Mitte (1) befinden. In diesen Gebieten sind ca. 160.000 Wohnungen, in denen 300.000 Menschen leben. Mehrere Stadtbezirke haben bereits die Ausweitung ihrer Milieuschutzgebiete angekündigt, darunter Neukölln und Tempelhof-Schöneberg (Quelle: Berliner Zeitung v. 12.01.2015).

Die künftige Rechtsverordnung wird nach jetziger Beschlusslage offenbar vorsehen, dass der Genehmigungsvorbehalt des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB in sämtlichen Stadtvierteln mit einer Milieuschutzsatzung zur Anwendung kommt. Eine Beschränkung auf einzelne Milieuschutzgebiete dürfte die Senatsverordnung dem Vernehmen nach nicht beinhalten.

Die Rechtsverordnung wird auf höchstens fünf Jahre befristet sein. Bei Vorliegen der Voraussetzungen steht der Wortlaut des Gesetzes einem erneuten Erlass der Verordnung jedoch nicht entgegen.

3. Sachlicher Anwendungsbereich der Verordnung

Gegenstand der künftigen Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- bzw. Teileigentum können nur bestehende Gebäude im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung sein, womit gegenwärtig etwa 10 % der Berliner Mietwohnungen betroffen wären (Quelle: Berliner Zeitung v. 12.01.2015). Die Genehmigungspflicht bestünde für den Fall, dass Wohnungseigentum an Wohnungen (§ 1 Abs. 2 WEG) oder Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§ 1 Abs. 3 WEG) eines Gebäudes begründet werden soll. Damit wären Sachverhalte erfasst, in denen Gebäude, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, zum einen zu Eigentumswohnungen und zum anderen zu gewerblichen Zwecken dienenden Räumen werden sollen.

Der Genehmigungsvorbehalt wird sich dagegen nicht auf die Aufteilung von Neubauten erstrecken.

4. Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung zur Umwandlung

Die Genehmigung zur Umwandlung dürfte gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB jedoch nur dann versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Eine die Versagung rechtfertigende Gefahr der Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung kann nach der Rechtsprechung indiziert sein, wenn beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen zu einer Miethöhe führen, die über der für das Erhaltungsgebiet ermittelten Durchschnittsmiete liegt. Weil das Gesetz keine weiteren Kriterien zum Merkmal der Verdrängungsgefahr enthält, werden in der Praxis häufig bestimmte Höchstbelastungswerte herangezogen, die zum Beispiel aus der sog. gebietsspezifischen Miete abgeleitet werden. Von einer Verdrängungsgefahr kann danach ausgegangen werden, wenn das beabsichtigte Modernisierungsvorhaben voraussichtlich zu einer Miethöhe führt, die über dem für das Erhaltungsgebiet ermittelten Höchstbelastungswert als Schwellenwert liegt (VGH Kassel, Beschluss v. 11.05.1992 – 3 UE 174/89, NVwZ-RR 1993, 401; im Ergebnis auch BVerwG, Urteil v. 18.06.1997 – 4 C 2/97, ZfBR 1997, 311). Derartige „Höchstbelastungswerte“ müssen nach der Rechtsprechung in methodisch einwandfreier und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden und auch tatsächlich die Schwelle ergeben, bei deren Überschreitung im Hinblick auf die im Gebiet vorherrschenden Einkommens- und Vermögensverhältnisse eine Verdrängung erwartet werden muss (BVerwG ZfBR 1997, 311).

5. Ansprüche auf Genehmigung der Umwandlung

a) Genehmigungsanspruch bei wirtschaftliche Unzumutbarkeit

Eine Genehmigung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wäre nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB ferner zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Danach ist bei der Genehmigung abzuwägen zwischen dem Wohl der Allgemeinheit und der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Nichtbegründung von Wohnungseigentum.

b) Konkrete Genehmigungsansprüche gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 – 6 BauGB

Darüber hinaus sind in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 - 6 BauGB konkrete Erlaubnistatbestände normiert. Eine Umwandlungsgenehmigung ist hiernach zwingend zu erteilen, wenn

  • das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
  • das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
  • ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
  • das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
  • sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

 

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