Mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Wohnungseigentums (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 werden die Vorschriften betreffend das Wohnungseigentum geändert. Im Folgenden sollen die wesentlichen Änderungen zusammengefasst und deren Auswirkungen auf die Praxis von Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwaltung skizziert werden.
- Sondereigentumsfähigkeit von Freiflächen
Bislang konnte an Außenstellplätzen und sonstigen Freiflächen (z.B. Terrassen, Gartenflächen) kein Sondereigentum begründet werden. Beholfen hat sich die Rechtspraxis insoweit mit der Begründung von Sondernutzungsrechten oder Vermietungslösungen. Nunmehr führt das WEMoG die Sondereigentumsfähigkeit solcher Flächen ein. Dies hat den Vorteil, dass etwa Außenstellplätze und Gartenflächen, an denen Sondereigentum begründet wird, separat veräußert und dinglich belastet werden können. Damit erhöht sich die Rechtssicherheit sowie die Flexibilität in der juristischen Ausgestaltung. - Erleichterung von baulichen Maßnahmen
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedurften bislang grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer.
Das Gesetz will bauliche Maßnahmen zur Errichtung von Lademöglichkeiten elektrisch betriebener Fahrzeuge, zur Barrierereduzierung, zum Einbruchschutz und zum Glasfaseranschluss privilegieren, in dem es jedem Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch hierauf gewährt. Die Art der Durchführung der Maßnahme kann die Gemeinschaft mitbestimmen. Die Kosten hat der begünstigte Wohnungseigentümer zu tragen.
Darüber hinaus können bauliche Maßnahmen nunmehr grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden, sofern keine grundlege Umgestaltung stattfindet und der einzelne Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme nicht unbillig benachteiligt wird. - Klare Vertretungsbefugnisse und erweiterter Aufgaben des Verwalters
Es ist ausdrücklich geregelt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter vertreten wird. Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrages bedarf der Verwalter jedoch eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Die Vertretungsmacht kann Dritten gegenüber nicht beschränkt werden.
Bislang bedurften Verwalter für Maßnahmen, die eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümer aus objektiver Sicht nicht erforderten, häufig eines Beschlusses der Wohnungseigentümer, sofern ihnen der Verwaltervertrag keine weitergehenden Befugnisse einräumte. Das WEMoG stellt klar, dass der Verwalter zu Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung berechtigt und verpflichtet ist, die (i) untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder (ii) zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. - Vereinfachung von Abrechnungen, Einführung eines Vermögensberichts
Die gesetzlichen Vorgaben für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung werden vereinfacht. Das diesen zugrunde liegende Zahlenwerk ist vom Verwalter nur noch vorbereitend zu erstellen, jedoch nicht Beschlussgegenstand. Damit sollen Rechtsstreitigkeiten über Zahlenwerke verhindert werden, die sich auf die Zahlungspflichten des jeweiligen Wohnungseigentümers nicht auswirken.
Neu eingeführt wird ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf ein vom Verwalter zu erstellenden jährlichen Vermögensbericht. In den Vermögensbericht müssen die wesentlichen Vermögensgegenstände der Gemeinschaft (Forderungen, Verbindlichkeiten, sonstige Vermögensgegenstände) aufgenommen werden.
Eine Erleichterung für die Mieterverwaltung gewährt das WEMoG insoweit, als die Betriebskosten gegenüber den Mietern nunmehr auch nach dem zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Abrechnungsmaßstab umgelegt werden können. Damit können aufwändige und fehleranfällig Umrechnungen bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für vermietete Eigentumswohnungen erspart werden. - Vorschub für Digitalisierung
Von besonderer Bedeutung während der andauernden Corona-Pandemie ist, dass das Gesetz die Online-Teilnahme an Versammlungen der Wohnungseigentümer ermöglicht. Dies können die Wohnungseigentümer entsprechend beschließen, wobei für Umlaufbeschlüsse künftig Textform (d.h. auch per E-Mail) ausreicht.
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