DSC Legal auf der EXPO REAL 2017
Unsere Sozietät DSC Legal war auch in diesem Jahr wieder auf der EXPO REAL vertreten.
Gemeinsam mit IR Global, dem größten Netzwerk von Sozietäten in den Bereichen der Rechtsberatung, Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Finanzdienstleistungen und Transaktionen mit mehr als 1.000 Mitgliedern in über 150 Ländern beraten wir Unternehmen und Einzelpersonen weltweit. Gegen Ende der Expo Real fand eine Diskussionsrunde zum Thema „How a professional services network and its advisors can assist in multi-jurisdictional real estate projects“ mit reger Beteiligung statt.
Mit unserer Bildergalerie können sie sich einen kleinen Eindruck der Veranstaltung verschaffen.
IR Global - Story of Berlin and DSC Legal Reception 09.09.2017
Anfang September gab DSC Legal sich die Ehre, die Mitglieder von IR Global zu der sehr bekannten Ausstellung "The Story of Berin" - Berlin Kudamm - einzuladen. Nach Beendigung der Führung durch die Ausstellung, erwartete die Mitglieder ein reichhaltiges Büffet in den Räumen von DSC Legal, wo man sich zum essen, trinken und gemeinsamen Gesprächen wiederfand.
Schnappschüsse zu den Veranstaltungen bei DSC Legal "Story of Berlin" und "DSC Legal Reception" vom 09.09.2017.
DSC Legal leitet den runden Tisch von IR Global zum Thema internationale Immobilieninvestitionen
Financing and structuring cross-border real estate transactions
As Global Chair of the Real Estate Practice Group of IR Global, the world's largest professional services network, Dr. Peter Diedrich was delighted to host a round table on international real estate investment. The discussion, as part of IR Global's Virtual Round Table series, centered on financing and structuring cross-border real estate transactions, involving IR Global members from Germany, Belgium, California, New York, and Canada. The full report can be downloaded below, from the introduction:
"Real estate is big business globally as buyers increasingly look beyond their own borders for lucrative investments. Research by property broker Tranio suggests that USD 426.8 billion was invested in cross-border real estate transactions in 2016, with commercial property attracting deals worth USD188.4 billion, while USD238.4 billion was spent on overseas residential property. The US saw the largest volume of cross-border real estate deals with foreign nationals spending USD149 billion.
While these types of international deals are becoming commonplace, there is still much to consider for investors targeting foreign property. They must understand how real estate finance works in their jurisdiction of choice, including regulations, availability of capital and accepted structures. They must also be willing to carry out extensive due diligence before risking their capital, taking time to understand all the peculiarities of a jurisdiction that might impact investment decisions. Once a foreign buyer is ready to invest they should also consider the tax implications of owning assets and generating income in a foreign country, structuring their investment vehicles in the most efficient fashion.
Having an expert on the ground with intimate knowledge of the investment location is essential to a smooth purchase process. With this in mind IR Global brought together six members of its Real Estate Group to discuss cross-border real estate transactions. The aim of the feature is to give members and their clients valuable insight into the real estate transaction process across a range of jurisdictions, including best practice approaches and advice.
The following discussion involves IR Global members from Germany, the USA - California and New York, Canada and Belgium."
IR Global Real Estate Virtual Series 2017 - International Real Estate Investment.pdf (1,7 MiB)
DSC Legal wird IR Global Gold Member
DSC Legal ist stolz auf die Auszeichnung zum Gold-Member von IR Global.
IR Global, dem weltweit größten Dienstleistungsnetzwerk für Rechts-, Wirtschafts- und Finanzberatung von Unternehmen und Einzelpersonen in über 150 Gerichtsbarkeiten.
Vergeben an nur 10 der über 1.000 Mitglieder, erkennt die Auszeichnung die langfristigen Investitionen und Beiträge zur Entwicklung von IR Global durch DSC Legal in den letzten fünf Jahren an. Dr. Peter Diedrich, Managing Partner von DSC Legal, leitet den Global Chair der Real Estate Practice Group von IR Global. Das Netzwerk ermöglich es DSC Legal juristische Beratung von höchster Qualität auf der ganzen Welt anzubieten.
Darüber hinaus wird DSC Legal der Headline-Sponsor der diesjährigen IR Global Annual Conference sein, die vom 9. bis 12. September in Berlin stattfindet.
Smart and to the point.
DSC Legal fokussiert sich auf die anwaltliche Betreuung bzw. die notarielle Begleitung von Immobilientransaktionen, Startup und Venture Capital-, IP- / IT-Recht, Bank- & Kapitalmarktrecht, Baurecht und auf Projekte im Bereich der erneuerbaren Energien.
Unwirksamkeit von Bearbeitungsentgelten auch bei Bankdarlehen an Unternehmer!
(BGH-Urteile vom 04.07.2017 - XI ZR 562/15, XI ZR 233/16)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 04.07.2017 entschieden, dass die von den beklagten Banken vorformulierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) über ein laufzeitunabhängiges Bearbeitungsentgelt („Bearbeitungsgebühr“) in Darlehensverträgen, die zwischen Kreditinstituten und Unternehmern geschlossen wurden, unwirksam sind.
I. Wesentlicher Sachverhalt der Urteile
In beiden Gerichtsverfahren waren die Darlehensnehmer (Immobilien-Projektentwickler u. Immobilien-Investor) als Unternehmer im Sinne des § 14 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anzusehen. Die mit den jeweiligen Banken geschlossenen Darlehensverträge enthielten allesamt Formularklauseln, wonach der Darlehensnehmer ein laufzeitunabhängiges "Bearbeitungsentgelt" beziehungsweise eine "Bearbeitungsgebühr" zu entrichten hatte.
Beide Darlehensnehmer hatten die Banken auf Rückzahlung dieses Entgelts verklagt, weil sie die Klauseln für unwirksam hielten. Während die Klage im Verfahren XI ZR 562/15 in den Vorinstanzen (OLG Celle/LG Hannover) erfolgreich war, wurde die Klage in dem Verfahren XI ZR 233/16 von den Vorinstanzen (LG Hamburg/OLG Hamburg) abgewiesen.
II. Wesentliche Entscheidungsgründe
Die vollständigen Entscheidungsgründe liegen zum jetzigen Zeitpunkt zwar noch nicht vor. Aus der Pressemitteilung des BGH vom 04.07.2017 lassen sich jedoch die tragenden Gründe entnehmen.
Nach Ansicht des BGH stellen die angegriffenen Klauseln sog. Preisnebenabreden dar, die einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Die Vereinbarung laufzeitunabhängiger Bearbeitungsentgelte sei mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren, weshalb im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners anzunehmen sei.
Auch bei den betreffenden Unternehmerdarlehensverträgen gebe es keine Gründe, die diese gesetzliche Vermutung widerlegen würden. Insbesondere könne die Angemessenheit eines laufzeitunabhängigen Bearbeitungsentgelts nicht mit eventuell hieraus resultierenden steuerlichen Vorteilen auf der Seite eines unternehmerischen Kreditnehmers begründet werden.
Die streitigen Klauseln hielten auch bei angemessener Berücksichtigung der im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche der Inhaltskontrolle nicht stand.
Die Angemessenheit der Klauseln lasse sich ferner nicht mit Besonderheiten des kaufmännischen Geschäftsverkehrs rechtfertigen. Dass ein Unternehmer möglicherweise eine sich aus verschiedenen Entgeltkomponenten ergebende Gesamtbelastung besser abschätzen könne, spreche nicht entscheidend für die Angemessenheit der Klausel bei Verwendung gegenüber Unternehmern. Denn die erforderliche Inhaltskontrolle solle allgemein vor Klauseln schützen, bei denen das auf einen gegenseitigen Interessenausgleich gerichtete dispositive Gesetzesrecht durch einseitige Gestaltungsmacht des Klauselverwenders außer Kraft gesetzt werde. Es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass Kreditinstitute gegenüber Unternehmern keine solche einseitige Gestaltungsmacht in Anspruch nehmen könnten.
Im Hinblick auf die in beiden Verfahren erhobene Einrede der Verjährung verwies der BGH auf die Grundsätze, die er bei seiner Rechtsprechung zu Verbraucherdarlehen im Jahre 2014 aufgestellt hatte und erklärte diese auch für Unternehmerkredite für anwendbar. Auch Unternehmern sei mit Ablauf des Jahres 2011 die Erhebung einer auf die Rückforderung von Bearbeitungsentgelten gerichteten Klage zumutbar gewesen.
III. Hintergrund der neuen Rechtsprechung
Der BGH hat mit den vorliegenden Entscheidungen seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2014 zur Unwirksamkeit von bankseitigen Bearbeitungsentgelten in AGB von Darlehensverträgen mit Verbrauchern auf Darlehensverträge mit gewerblichen Darlehensnehmern ausgeweitet. Seinerzeit hatte das Gericht entschieden, dass die Abwälzung von Aufwand für Tätigkeiten auf den Kunden, zu denen der Verwender der Klausel (ergo: die Bank) gesetzlich oder nebenvertraglich verpflichtet sei oder die er überwiegend im eigenen Interesse erbringe, mit wesentlichen Grundgedanken der Rechtsordnung unvereinbar sei. Ein Anspruch hierauf bestehe nur, wenn dies im Gesetz ausnahmsweise besonders vorgesehen sei. Dies sei bei einem Darlehensvertrag jedoch nicht der Fall. Nach dem gesetzlichen Leitbild müsse die Bank anfallende Kosten für die Kreditbearbeitung und -auszahlung durch den laufzeitabhängig bemessenen Zins decken. Daneben könne sie aber kein laufzeitunabhängiges Bearbeitungsentgelt verlangen.
IV. Rechtliche Konsequenzen für betroffene Darlehensnehmer
Neben der Unzulässigkeit/Unwirksamkeit von künftigen Bearbeitungsentgelten in vorformulierten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Bankdarlehen an Unternehmer können betroffene Darlehensnehmer bereits gezahlte Bearbeitungsentgelte von der Bank zurückfordern, sofern die Rückzahlungsansprüche noch nicht verjährt sind.
1. Welche Darlehensnehmer sind von der BGH-Rechtsprechung betroffen?
Die neue BGH-Rechtsprechung betrifft sog. Unternehmer. Dies sind natürliche Personen (z.B. Einzelunternehmer, Angehörige der freien Berufe, Künstler, Wissenschaftler u. Landwirte), juristische Personen (z.B. GmbH, AG u. eG) oder rechtsfähige Personengesellschaften (z.B. oHG, KG u. Außen-GbR), die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts (hier: Darlehensvertrag) in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit gehandelt haben.
2. Welche Arten von Bearbeitungsentgelten fallen unter die BGH-Rechtsprechung?
Die Entscheidungen des BGH betreffen sämtliche Gebühren, die für Tätigkeiten erhoben werden, zu denen die darlehensgebende Bank gesetzlich oder nebenvertraglich verpflichtet ist oder die sie überwiegend im eigenen Interesse erbringt. Betroffen sind daher insbesondere folgende Bankentgelte:
- Gebühren für die Bearbeitung des Darlehens / des Darlehensantrages (Erstellung des sog. Term-Sheets) und
- Kosten für die Erstellung des Wertermittlungsgutachtens
3. Welche Bearbeitungsentgelte können heute noch von der darlehensgebenden Bank zurückgefordert werden bzw. welche etwaigen Rückforderungsansprüche sind aufgrund einer Verjährung nicht mehr durchsetzbar?
Einfach gesagt, ist eine Rückforderung von etwaigen Bearbeitungsentgelten gegenüber den darlehensgebenden Banken durchsetzbar, wenn das entsprechende Entgelt im Jahr 2014 oder später gezahlt wurde. Vor diesem Zeitraum entrichtete Bearbeitungsentgelte sind bereits verjährt, es sei denn, es wurden rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen eingeleitet.
V. Handlungsempfehlung für Darlehensnehmer
Darlehensnehmer sollten in jedem Einzelfall genau prüfen lassen, ob von ihrer Bank einschlägige Bearbeitungs- oder Wertermittlungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erhoben wurden und ggf. bestehende Rückforderungsansprüche auf Grundlage der geltenden Verjährungsvorschriften noch durchsetzbar sind.
Es steht zu vermuten, dass die Kreditinstitute nach der Rechtssprechungsänderung für Bearbeitungsentgelte bei Verbraucherdarlehen im Jahre 2014 die nunmehr vollzogene Ausdehnung auf Unternehmerdarlehen bereits antizipiert hatten und seither den Versuch unternommen haben, ihre Bearbeitungsentgelte im Wege einer sog. Individualvereinbarung (statt durch AGB) auszuhandeln. Ein individuelles Aushandeln der Entgeltklausel hätte ggf. zur Konsequenz, dass die neue BGH-Rechtsprechung von vornherein nicht zur Anwendung kommen würde, so dass sich mit Rückforderungsansprüchen konfrontierte Banken wohl regelmäßig zur Verteidigung ihres Gebührenaufkommens auf diesen Umstand (Individualvereinbarung) berufen werden.
Smart and to the point.
DSC Legal ist spezialisiert auf die anwaltliche Beratung und notarielle Begleitung von Immobilientransaktionen und Projekten im Bereich der erneuerbaren Energien, Bau- und Architektenrecht, Bank- und Finanzierungsrecht, das Recht betreffend Startups und Venture Capital sowie IP- / IT-Recht.
Die Beratung zu Fragestellungen im Bank- und Finanzierungsrecht gehört ebenfalls zu den Kerngebieten unserer anwaltlichen Praxis.
Wir beraten Sie gerne über die Anwendbarkeit der dargestellten neuen BGH-Rechtsprechung auf Ihre persönliche Finanzierung und vertreten Sie gegenüber der finanzierenden Bank bei der Durchsetzung von bestehenden Rückzahlungsansprüchen.