Am 31.08.2010 wurde die erste E-Mail der DSC Legal Rechtsanwaltsgesellschaft mbH aus der achten Etage des Hochhauses am Kurfürstendamm 207-208 in Berlin-Charlottenburg versendet. Am 31.08.2020 durfte unsere Kanzlei nun ihr 10-jähriges Bestehen feiern.

Wir blicken zurück auf ein Jahrzehnt voller interessanter Ereignisse und spannender Momente, welches geprägt ist von einer stattlichen Zahl von vielfach sehr anspruchsvollen anwaltlichen Mandaten, in der Regel die Beratung zu Immobilien- und Unternehmenstransaktionen sowie Immobilienprojektentwicklungen. Zahlreiche Mandate mit Auslandsbezug bearbeiten wir regelmäßig mit Partnerkanzleien aus aller Welt, mit denen wir Mitglied in dem weltweit größten Beraternetzwerk sind, IR Global, mit über 1.000 Kanzleien rund um den Globus. Mit IR Global verbinden wir darüber hinaus eine Vielzahl geschäftlicher und oftmals auch freundschaftlicher Kontakte sowie die Teilnahme an einzigartigen Konferenzen in aller Welt. Wir erinnern uns auch sehr gerne an die zahlreichen Veranstaltungen im Hause von DSC Legal, welche prägende Eindrücke hinterlassen haben.

Die regelmäßige Anerkennung unserer anwaltlichen Tätigkeit in den vom Bundesverband der Unternehmensjuristen e.V. durchgeführten Kanzleistudien („kanzleimonitor.de“) fand im Jahr 2018 einen besonders erfreulichen Höhepunkt: DSC Legal verteidigte den 1. Platz in der bundesweiten Gesamtwertung für die Branche „Immobilienwirtschaft“ und wurde zur „Führenden Kanzlei Immobilienwirtschaft“ gewählt (Kanzleimonitor 2017-2018). Im selben Jahr erfolgte der Umzug unserer Rechtsanwalts- und Notarkanzlei in das, im Herzen Berlins gelegene, DZ Bank-Gebäude am Pariser Platz 3.

Neben der anwaltlichen hat insbesondere die notarielle Tätigkeit in diesen zehn Jahren durch tausende Beurkundungen für nationale und internationale Beteiligte in den Bereichen des immobilien- und des gesellschaftsrechtlichen Notariats erheblich an Bedeutung gewonnen. Damit zählt das Notariat nun schon seit Jahren zu den wesentlichen Säulen des Wirkens von DSC Legal.

Unser Dank richtet sich an alle Mandanten und Beteiligte im In- und Ausland, die unserem Können immer wieder Vertrauen und Wertschätzung entgegenbringen. Unser Dank gilt in gleicher Weise unserem großartigen Team, welches Tag für Tag herausragende Leistungen erbringt.

Der Deutsche Bundestag hat am 14.05.2020 dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zugestimmt. Demnach soll der Käufer künftig maximal 50 Prozent der gesamten Maklerkosten beim Immobilienerwerb tragen.

Was wird jetzt neu geregelt und ab wann gelten diese neuen Regelungen?

In das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sollen neue Regelungen (§§ 656a bis 656d BGB) eingeführt werden. Es geht im Wesentlichen um folgende neue Regelungen:

• Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (z.B. E-Mail),
• Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten gilt nur für Verbraucher,
• Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er die Maklerprovision nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten der anderen Partei aufzuerlegen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der gesamten Maklerkosten betragen. Der Käufer muss seinen Anteil zudem erst dann zahlen, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat.
• Außerdem wird der Begriff „Mäkler“ im Sinne des BGB durch die gebräuchliche Bezeichnung „Makler“ ersetzt.

Die neuen Regelungen, soweit der Bundesrat keine Einwendungen erhebt, sollen sechs Monate nach der Verkündung – voraussichtlich Mitte/Ende Dezember 2020 oder Januar 2021 – in Kraft treten. Sie sollen für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden, gelten. Der Übergangszeitraum soll den Maklern ermöglichen, ihre Geschäftspraktiken an die neue Rechtslage anzupassen.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Maklerklausel sieht der notarielle Vertrag vor?

Berufs- und beurkundungsrechtlich unbedenklich ist die so genannte deklaratorische Klausel, die lediglich klargestellt, dass der Vertrag durch Vermittlung eines Maklers zu Stande gekommen ist. Diese Klausel begründet keinen materiellen rechtlichen Zahlungsanspruch des Maklers. Sie dient lediglich zu Beweiszwecken. Zudem löst sie keine zusätzlichen Kosten aus.

Weiterhin kommt eine sog. Abwälzungsvereinbarung in Betracht, welche berufs- und beurkundungsrechtlich ebenfalls unbedenklich ist. Diese Gestaltungsmöglichkeit kommt zur Anwendung, wenn nach dem Willen der Vertragsparteien eine bestehende Provisionszahlungspflicht als Teil der Leistung oder der Gegenleistung von einer Kaufvertragspartei auf die andere abgewälzt werden soll. Durch diese Klausel soll die Pflicht zur Zahlung der Maklerprovision durch eine der Kaufvertragsparteien erfüllt werden, ohne dass hierdurch ein eigenständiger Anspruch des Maklers begründet wird. Eine solche Klausel bedarf der notariellen Beurkundung, da es sich insoweit um eine Vereinbarung über die Kostentragung zwischen die Vertragsparteien handelt. Denkbar ist ferner, dass die Maklerprovision einer der Vertragsparteien im Wege der Vertrags- oder Schuldübernahme oder aufgrund eines abstrakten Schuldanerkenntnisses (mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung) auferlegt wird.

Bislang umstritten sind die als echter Vertrag zu Gunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB ausgestalteten Maklerklauseln, wonach ein eigenständiger Anspruch zugunsten einer der Vertragsparteien und/oder des Maklers konstitutiv begründet wird, dies unabhängig davon, ob dem Makler dieser Anspruch tatsächlich zusteht. Durch diese konstitutive Maklerklausel wird in der Regel ein eigenständiger Anspruch des Maklers gegen den Käufer begründet und die Notar- und Gerichtskosten erhöhen sich.

Welche Auswirkungen haben diese neuen Regelungen auf die notarielle Praxis?

In der bisherigen Praxis haben die Makler oft verlangt, für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungseigentum und Grundstück sowie Bauträgerverträgen ihren Maklerprovisionsanspruch im notariellen Kaufvertrag durch eine konstitutive Maklerklausel sicherzustellen.

Auch wenn die Aufnahme einer konstitutiven Maklerklausel in der Regel nicht den tatsächlichen Willen des Käufers entspricht, wird diese konstitutive Maklerklausel dennoch in der notariellen Praxis weiterhin verwendet. Denn der Käufer wird in den meisten Fällen unter Druck gesetzt, wenn er glaubt, er könne die Immobilien nicht erwerben, ohne diese Maklerklausel zu akzeptieren. Ob und inwieweit diese sog. konstitutive Maklerklausel wirksam ist, ist bisher seit Jahrzehnten umstritten.

Mit Urteil vom 24.11.2014 hat sich der BGH mit den Amtspflichten eines Notars bei der Beurkundung von Maklerklauseln befasst. Daraufhin forderte die Bundesnotarkammer in einem Rundschreiben die Notarkammern und ihre Mitglieder zu einem sorgsamen Umgang mit diesen Klauseln auf. Der Notar soll bei der Aufnahme einer konstitutiven Maklerklausel stets sorgfältig prüfen, ob die Aufnahme einer solchen Klausel überhaupt erforderlich und geboten ist und wie diese Klausel rechtlich zu gestalten ist. Sofern keine sachlichen Gründe vorliegen, z.B. eine konkret drohende Vorkaufsrechtsausübung, ist eine Aufnahme einer konstitutiven Klausel auf einseitigen Wunsch des Maklers entgegen dem wirklichen Willen der Parteien nicht geboten.

Aufgrund der Neutralitätspflicht der Notare und unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragsparteien soll eine konstitutive Maklerklausel nicht als Regelfall in den notariellen Vertrag aufgenommen werden. Dem Makler ist es möglich, seinen Provisionsanspruch auf anderen Wege z. B. durch Abschluss eines Maklervertrages, zu sichern.

Unter Berücksichtigung des neuen Gesetzesentwurfs lässt sich zusammenfassend festhalten, dass eine solche Maklerklausel zukünftig nur dann wirksam ist, wenn die Vertragsparteien, die einen Makler einvernehmlich beauftragt haben, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet sind. Hat dagegen nur eine Partei (entweder der Verkäufer oder Käufer) den Makler beauftragt, muss diese die Maklervergütung allein zahlen. Vereinbarungen, die der Abwälzung der Maklerkosten auf eine Vertragspartei dienen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der gesamten Maklerkosten betragen.

Handelt der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Aufteilung der Maklerkosten auch anderweitig vereinbart werden. Die Aufnahme solcher Klauseln bedarf stets einer sorgfältigen Prüfung, insbesondere hinsichtlich ihrer rechtlichen Wirksamkeit.

Smart and to the point.

DSC Legal ist spezialisiert auf die anwaltliche Beratung und notarielle Begleitung von M&A- und Immobilientransaktionen, Bau- und Architektenrecht, Bank- und Finanzierungsrecht, das Recht betreffend Startups und Venture Capital sowie IP- / IT-Recht.

Die Beratung zu Fragestellungen im Bereich des Immobilienrechts gehört zu den Kerngebieten unserer anwaltlichen Praxis.

Die Hinweise in diesem Newsletter können und sollen eine eingehende rechtliche Beratung unter umfassender Prüfung des jeweiligen Einzelfalles nicht ersetzen. Unsere Experten beraten Sie gerne über ihre rechtlichen Handlungsmöglichkeiten und vertreten sie mit herausragender Fachkompetenz und umfangreicher Erfahrung bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Die Ausbreitung der COVID-19-Pandemie verändert nicht nur unseren Alltag, sie legt weltweit größere Teile des wirtschaftlichen Lebens lahm. Davon ist insbesondere auch die Baubranche betroffen. Infolge diverser Verordnungen und Schutzmaßnahmen zur Eindämmung der Pandemie, Arbeitskräftemangel aufgrund der innereuropäischen Grenzschließungen sowie zu beachtender Sorgfaltspflichten gegenüber Arbeitnehmern sind Bauträger oftmals dazu gezwungen, die Bautätigkeit zu reduzieren oder vorerst sogar vollständig einzustellen.

Vor diesem Hintergrund mag sich die Frage stellen, welche Auswirkungen diese Umstände auf bestehende Bauträgerverträge haben und welche wechselseitigen Rechte und Pflichten hierbei die Vertragsparteien treffen?

Lieferengpässe, der Ausfall von Arbeitskräften und behördliche Anordnungen können zur Einstellung oder zumindest einer Verlangsamung der Bautätigkeit führen. Dies kann zur Folge haben, dass die vertraglich vereinbarten Übergabe- bzw. Fertigstellungstermine nicht eingehalten werden. Soweit nichts Abweichendes in dem jeweiligen Vertrag vereinbart wurde, trägt der Bauträger grundsätzlich das Risiko der Nichterfüllung des Vertrages.

Soweit die Nichterfüllung des Vertrages auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Bauträgers beruht, kann der Erwerber unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ein Zurückbehaltungsrecht oder Rücktrittsrecht und/oder Schadensersatzansprüche (z. B. im Falle einer vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe) gegen den Bauträger geltend machen.

Ist der Bauträger mit seiner Leistung in Verzug und kann er sich entlasten?

Der Bauträger kommt in Verzug, soweit die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er zu vertreten hat. Fehlt es an einer schuldhaften Pflichtverletzung, weil der Bauträger die coronabedingten Behinderungen nicht zu vertreten hat und sich somit nicht in Verzug befindet, scheiden Ansprüche auf Ersatz des Verzögerungsschadens aus.

Erfolgt der Ausfall der Arbeitskräfte oder die Schließung der Baustelle aufgrund einer behördlichen Anordnung, so könnte sich der Bauträger unter Verweis auf die Anordnung entlasten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass den Bauträger als Arbeitgeber eigene Sorgfaltspflichten treffen und er daher erforderlichenfalls zum Schutz seiner Arbeitnehmer auch zu einer Betriebsschließung gehalten sein kann.

Soweit die Bauverzögerungen auf „höherer Gewalt“ beruhen, hat der Bauträger die Pflichtverletzung nicht zu vertreten. Unter höherer Gewalt versteht man ein unvorhersehbares, unvermeidbares und von außen einwirkendes Ereignis. Mit der Einordnung der Corona als Pandemie und der Ausrufung der internationalen Gesundheitsnotlage durch die WHO dürfte Corona-Pandemie als höhere Gewalt angesehen werden. Eine generelle Berufung auf höhere Gewalt ist von der Rechtsprechung jedoch bisher nicht anerkannt worden.

Es ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob in den bestehenden Bauträgerverträgen bereits Klauseln hinsichtlich höherer Gewalt enthalten sind und ob die Nichtleistung gerade auf höherer Gewalt beruht. Ist dies der Fall, so sind etwaige Rechte bzw. Schadensersatzansprüche des Erwerbers gegen den Bauträger ausgeschlossen. Allerdings ist die COVID-19-Pandemie für Verträge, welche hiernach oder bereits kurz zuvor geschlossen wurden, wohl nicht mehr als „unvorhersehbar“ einzustufen.

Im Falle einer unverschuldeten Bauverzögerung kann der Bauträger zudem eine Fristverlängerung verlangen. Allerdings steht ihm meist kein Anspruch auf Mehrvergütung oder Entschädigung zu.

Des Weiteren wird der Bauträger beim Eintritt höherer Gewalt grundsätzlich temporär von seinen vertraglichen Leistungspflichten frei, ohne dass der Erwerber deswegen Ansprüche herleiten könnte. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Leistungserbringung für den Bauträger unmöglich und unzumutbar geworden ist (§ 275 BGB).

Kann der Vertrag infolge der Störung der Geschäftsgrundlage angepasst werden?

Darüber hinaus kommt eine Anpassung des Vertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB in Betracht. Dies setzt voraus, dass sich Umstände, die Vertragsgrundlage geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend ändern und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten und ein Festhalten am unveränderten Vertrag der betroffenen Partei nicht zumutbar ist.

Eine Störung der Geschäftsgrundlage wird in der Regel bei behördlicher Untersagung der Vertragsdurchführung bejaht, wenn die anlassgebenden Sicherheitsrisiken beide Parteien gleichermaßen betrafen und billigerweise nicht eine Partei allein mit den Folgen zu belasten war. Anerkannt ist zudem die drohende Existenzvernichtung durch äußere, nicht der eigenen Risikosphäre zuzurechnende Umstände. Auch bei einer Anwendung der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage ist mithin stets die im betroffenen Vertrag festgelegte Risikoverteilung zu berücksichtigen.

In jedem Fall sollten die Vertragsparteien versuchen, eine einvernehmliche Lösung hinsichtlich der Verlängerung der Ausführungsfristen bzw. der Fertigstellungsfrist zu erzielen, um den Leistungserfolg letztendlich herbeizuführen. Dies kann beispielsweise durch die gesonderte Vereinbarung einer Vertragsstrafe oder eines pauschalierten Schadensersatzes erreicht werden.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine vertragliche Vereinbarung über einen Haftungsausschluss und eine Verlängerung der Ausführungsfristen wegen höherer Gewalt oder sonstiger nicht vorhersehbarer außergewöhnlicher Ereignisse sowohl für den bestehenden als auch für die künftig abzuschließenden Bauträgerverträge empfehlenswert ist. Die Aufnahme solcher Klauseln bedarf stets einer sorgfältigen Prüfung, insbesondere hinsichtlich ihrer rechtlichen Wirksamkeit.

Smart and to the point.

DSC Legal ist spezialisiert auf die anwaltliche Beratung und notarielle Begleitung von M&A- und Immobilientransaktionen, Bau- und Architektenrecht, Bank- und Finanzierungsrecht, das Recht betreffend Startups und Venture Capital sowie IP- / IT-Recht.

Die Beratung zu Fragestellungen im Bereich des Bau- und Architektenrechtes gehört zu den Kerngebieten unserer anwaltlichen Praxis.

Die Hinweise in diesem Newsletter können und sollen eine eingehende rechtliche Beratung unter umfassender Prüfung des jeweiligen Einzelfalles nicht ersetzen. Unsere baurechtlichen Experten beraten Sie gerne über ihre rechtlichen Handlungsmöglichkeiten und vertreten sie mit herausragender Fachkompetenz und umfangreicher Erfahrung bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung ihrer Ansprüche.

Die FCG-Gruppe („FCG“) hat über eine deutsche Tochtergesellschaft sämtliche Anteile an der Pohl Consulting & Associates GmbH („PCA“) erworben.

Die bislang von Herrn Stephan-Andreas Graf von Brühl-Pohl allein geführte PCA mit Sitz in Berlin gehört zu den führenden europäischen Unternehmen im Bereich der Beratung zur wirtschaftlichen Entwicklung, deren grenzüberschreitende Beratungsleistungen insbesondere von staatlichen Institutionen in Anspruch genommen werden.

FCG ist eine Unternehmensgruppe mit Hauptsitz in Helsinki, die seit 1967 in mehr als 150 Ländern in der internationalen Entwicklungsberatung tätig ist. Die aktuellen Marktgebiete des Unternehmens sind die nordischen Länder sowie Schwellen- und Entwicklungsländer. FCG hat Niederlassungen in Schweden, Rumänien, Bulgarien, Neuseeland, Singapur und nun auch in Deutschland. In diesem Jahr feierte FCG sein 70-jähriges Bestehen.

FCG wurde bei der gesamten Transaktion durch DSC Legal anwaltlich beraten.

Smart and to the point.

DSC Legal ist spezialisiert auf die anwaltliche Beratung und notarielle Begleitung von Immobilientransaktionen.

Durch die rechtliche Begleitung von diversen Unternehmensakquisitionen und Verschmelzungen (anwaltlich und notariell) konnten wir in den vergangenen Jahren unsere M&A-Beratungspraxis stetig verstärken.

Wir beraten unsere nationale und internationale Mandantschaft umfassend im Immobilienwirtschaftsrecht, Gesellschaftsrecht, Bau- und Architektenrecht, Bank- und Finanzierungsrecht, Recht betreffend Startups und Venture Capital sowie IP- / IT-Recht in inländischen und grenzüberschreitenden Sachverhalten.