Erlass der Umwandlungsverordnung durch Senat von Berlin

Am 05.03.2015 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) verabschiedet. Das Gesetz wird zu einer Beschränkung der zulässigen Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten führen (sog. Mietpreisbremse), allerdings unter Geltung einer Vielzahl von Ausnahmen. Ferner wird es die Voraussetzungen für einen wirksamen Maklerlohnanspruch aus der Vermittlung von Mietwohnungen wesentlich verändern (sog. Bestellerprinzips).

Der Berliner Senat hat am 03.03.2015 die sog. Umwandlungsverordnung erlassen, wodurch künftig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sog. Milieuschutzgebieten bei Bestandsimmobilien unter Genehmigungsvorbehalt der Bezirke steht.

I. Wesentlicher Inhalt des Mietrechtsnovellierungsgesetzes

1. Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung

Nach der Kernregelung des Gesetzes darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden. Gleichzeitig werden die Landesregierungen dazu ermächtigt, durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen. Derartige Gebiete liegen nach der Definition des Gesetzgebers vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zur Konkretisierung dieser besonderen Gefährdungslage enthält das Gesetz weitere Kriterien, die jedoch nicht abschließend sind (z.B. Mietsteigerung/Mietbelastung deutlich über Bundesdurchschnitt, geringer Leerstand bei großer Nachfrage).

2. Ausnahmen von der Begrenzung der Miethöhe

Das Gesetz sieht eine Reihe von Ausnahmen vor.

Die Mietpreisbegrenzung gilt nicht für die Vermietung von Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (Stichtagsregelung für Neubau). Die Befreiung von Neubauten von der Anwendung der Kappungsgrenze erfasst somit nicht nur die Erstvermietung sondern auch alle Folgeverträge.

Ausgenommen sind ferner umfassend modernisierte Wohnungen bei deren Erstvermietung. Nach der Gesetzesbegründung wird hierbei Bezug auf den Modernisierungsbegriff im geltenden Mietrecht genommen, sodass insbesondere die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands (sog. Instandsetzung) nicht umfasst ist. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Die Gesetzesbegründung verweist zur Auslegung auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG), wonach Wohnungsneubau anzunehmen ist, wenn Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse geschaffen wird. Von einem „wesentlichen Bauaufwand“ ging die Rechtsprechung in früheren Entscheidungen aus, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreichte. Neben dem Investitionsaufwand sind aber auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung von Relevanz. Zu berücksichtigen ist daher, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde.

Eine zulässig vereinbarte Miete kann vom Vermieter auch bei einer Wiedervermietung wirksam vereinbart werden („Bestandsschutz“). Er ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete zu vermieten, sollte die 10 %-Kappungsgrenze überschritten sein. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben jedoch Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, außer Betracht.

Außerdem gestattet das Gesetz im Falle von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses eine Miete oberhalb der 10 %-Kappungsgrenze nach den Regeln einer („nachgeholten“) Modernisierungsmieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis. Die Vertragsparteien werden also so gestellt, als wäre die Modernisierungsmaßnahme im bestehenden Mietverhältnis durchgeführt und die Miete auf dieser Grundlage angepasst worden.

Bei Staffelmietverträgen gelten die o.g. Regelungen für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete.

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch zu den preisbildenden Tatsachen, soweit diese nicht allgemein bekannt sind (z.B. örtlicher Mietspiegel) und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Zum Auskunftsinhalt gehört nach der Gesetzesbegründung zum Beispiel die Baualtersklasse oder dem Mieter nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale wie etwa die Beschaffenheit der zentralen Heizkessel, soweit diese für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Rolle spielen. Die Auskunftspflicht des Vermieters kann sich ggf. auf Informationen aus dem Vormietvertrag erstrecken, wobei der Vermieter Daten des bisherigen Mieters jedenfalls insoweit mitteilen darf, als dieser eingewilligt hat. Fordert der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, ist der Vermieter regelmäßig dazu befugt, dem Mieter ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vertragsdokument vorzulegen. Auskunft ist auf Anfrage ebenfalls zu erteilen, wenn der Vermieter vor der Vermietung modernisiert hat und er hiermit die Überschreitung der zulässigen Miethöhe rechtfertigt.

Beanstandungen der vereinbarten Miethöhe muss der Mieter qualifiziert rügen, um Rückforderungsansprüche geltend machen zu können. Eine Erstattung überhöhter Miete an den Mieter ist jedoch nur für die Zeit nach der begründeten Rüge und nicht für die Vergangenheit möglich. Der Rückforderungsanspruch des Mieters ist nicht ausgeschlossen, wenn er von der unzulässigen Miethöhe bei Zahlung der Miete Kenntnis hatte.

3. Neue Voraussetzungen für Maklerlohnanspruch bei Vermittlung von Mietwohnungen

Maklerverträge über die Vermittlung von Mietwohnungen erfordern zukünftig die Einhaltung der sog. Textform. Hierfür kann der Austausch von Vertragserklärungen per E-Mail genügen, wenn beide Vertragsparteien über entsprechende Empfangsvorrichtungen verfügen. Ein Vermittlungsvertrag, der die Textform nicht einhält, ist nichtig.

Voraussetzung eines Anspruches auf Maklerlohn nach Abschluss eines Wohnungsmietvertrages ist neben dem Zustandekommen eines wirksamen Maklervertrages zwischen dem Makler und dem Wohnungssuchenden, dass der Makler nur zur Erfüllung dieses Vermittlungsvertrages den „Auftrag“ (bzw. eine Zustimmung) zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter einholt. Ein Wohnungssuchender, der sich auf ein Wohnungsinserat hin beim Makler meldet, darf bei anschließender Vermietung nicht mehr zur Zahlung von Maklerprovision verpflichtet werden. Eine vorherige Zustimmung zum Angebot vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten ist auch dann erforderlich, wenn der Makler auf eine konkrete Suchanfrage hin dem Interessenten ein Objekt vorstellen will.

Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen diese Bestimmungen können mit Bußgeldern verfolgt werden.

4. Inkrafttreten und Ausblick

Das Gesetz ist nicht zustimmungsbedürftig und wird vom Bundesrat voraussichtlich am 27.03.2015 abschließend beraten. Es ist sodann dem Bundespräsidenten zur Ausfertigung vorzulegen.

Die Regelungen zur „Mietpreisbremse“ sollen bereits am Tag nach der Verkündung im Bundesanzeiger in Kraft treten. Jedoch müssen die Bundesländer zunächst festlegen, welche Städte oder Stadtteile als „angespannte Wohnungsmärkte“ vom Anwendungsbereich des Gesetzes erfasst werden sollen. Dem Vernehmen nach liegt in Berlin die entsprechende Verordnung bereits in der Schublade, welche sich auf das gesamte Stadtgebiet beziehen soll.

Die Neuregelungen bei der Wohnungsvermittlung sollen erst ab dem zweiten Monat nach Inkrafttreten des Gesetzes gelten.

Gegen beide Gesetzesbestandteile sind in Rechtsgutachten und der juristischen Fachliteratur erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken vorgebracht worden, die wohl in Verfassungsbeschwerden münden werden. Über das Schicksal des Gesetzes wird ggf. das Bundesverfassungsgericht zu entscheiden haben.

II. Erlass der Umwandlungsverordnung in Berlin

Am 03.03.2015 hat der Senat von Berlin die sog. Umwandlungsverordnung erlassen. Die Verordnung trat mit der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 13.03.2015 in Kraft. Damit unterliegt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sog. Milieuschutzgebieten bei Bestandsimmobilien einem Genehmigungsvorbehalt (siehe hierzu bereits den DSC Legal-Newsletter vom 16. Februar 2015.

Gegenwärtig sind in Berlin 21 Milieuschutzgebiete ausgewiesen. Weitere Gebiete sind bereits in Planung. Die Geltungsbereiche der bestehenden Milieuschutzgebiete in Berlin sind auf einer Stadtkarte eingezeichnet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann:

https://www.ihk-berlin.de/branchen/bauwirt/news/Karte_der_Milieuschutzgebiete/2271754

 

DSC Legal ist spezialisiert auf die anwaltliche Beratung und notarielle Begleitung von Vorhaben zum Erwerb und Veräußerung von Immobilien, insbesondere die Aufteilung in Wohnungseigentum. Die Beratung zu miet- und maklerrechtlichen Fragestellungen gehört ebenfalls zu den Kerngebieten unserer anwaltlichen Praxis. Wir informieren Sie gerne über die Anwendung und Auswirkungen der neuen Rechtsvorschriften auf Ihr Vorhaben.

Erlass der Umwandlungsverordnung durch Senat von Berlin

I. Der Hintergrund

Mit Pressemitteilung vom 9. Januar 2015 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt die Einführung einer Verordnung zur Genehmigung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin bekanntgegeben. Darauf habe man sich zwischen den Regierungskoalitionären auf einer Senatsklausur verständigt. Nach Aussage des zuständigen Senators für Stadtentwicklung und Umwelt, Andreas Geisel, stehe damit ein mietenpolitisches Instrument zur Verfügung, das zum Schutz der Mieter vor Verdrängung und steigenden Mieten in Berlin beitragen werde. In den vergangenen Jahren ist die Anzahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen von 4.535 im Jahr 2010 auf nahezu 10.000 angestiegen. Die Verordnung soll Anfang März 2015 dem Senat zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

 

II. Die Verordnung

1. Rechtsgrundlage der Verordnung

Mit der Rechtsverordnung will der Berliner Senat offensichtlich von einer speziellen Ermächtigung in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Gebrauch machen. Danach sind die Landesregierungen für die Grundstücke in Gebieten einer sog. Milieuschutzsatzung im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB dazu ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.

2. Örtliche und zeitliche Geltung der Verordnung

Das Umwandlungsverbot kann ausschließlich in sog. Milieuschutzgebieten, welche von den Stadtbezirken gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ durch Satzung festgelegt worden sind, zur Geltung kommen. Gegenwärtig gibt es in Berlin bereits 21 Milieuschutzgebiete, die sich innerhalb der Stadtbezirken Pankow (10), Friedrichshain-Kreuzberg (7), Tempelhof-Schöneberg (3) und Mitte (1) befinden. In diesen Gebieten sind ca. 160.000 Wohnungen, in denen 300.000 Menschen leben. Mehrere Stadtbezirke haben bereits die Ausweitung ihrer Milieuschutzgebiete angekündigt, darunter Neukölln und Tempelhof-Schöneberg (Quelle: Berliner Zeitung v. 12.01.2015).

Die künftige Rechtsverordnung wird nach jetziger Beschlusslage offenbar vorsehen, dass der Genehmigungsvorbehalt des § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB in sämtlichen Stadtvierteln mit einer Milieuschutzsatzung zur Anwendung kommt. Eine Beschränkung auf einzelne Milieuschutzgebiete dürfte die Senatsverordnung dem Vernehmen nach nicht beinhalten.

Die Rechtsverordnung wird auf höchstens fünf Jahre befristet sein. Bei Vorliegen der Voraussetzungen steht der Wortlaut des Gesetzes einem erneuten Erlass der Verordnung jedoch nicht entgegen.

3. Sachlicher Anwendungsbereich der Verordnung

Gegenstand der künftigen Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungs- bzw. Teileigentum können nur bestehende Gebäude im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung sein, womit gegenwärtig etwa 10 % der Berliner Mietwohnungen betroffen wären (Quelle: Berliner Zeitung v. 12.01.2015). Die Genehmigungspflicht bestünde für den Fall, dass Wohnungseigentum an Wohnungen (§ 1 Abs. 2 WEG) oder Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§ 1 Abs. 3 WEG) eines Gebäudes begründet werden soll. Damit wären Sachverhalte erfasst, in denen Gebäude, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, zum einen zu Eigentumswohnungen und zum anderen zu gewerblichen Zwecken dienenden Räumen werden sollen.

Der Genehmigungsvorbehalt wird sich dagegen nicht auf die Aufteilung von Neubauten erstrecken.

4. Voraussetzungen für die Versagung der Genehmigung zur Umwandlung

Die Genehmigung zur Umwandlung dürfte gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB jedoch nur dann versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Eine die Versagung rechtfertigende Gefahr der Verdrängung der gebietsansässigen Wohnbevölkerung kann nach der Rechtsprechung indiziert sein, wenn beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen zu einer Miethöhe führen, die über der für das Erhaltungsgebiet ermittelten Durchschnittsmiete liegt. Weil das Gesetz keine weiteren Kriterien zum Merkmal der Verdrängungsgefahr enthält, werden in der Praxis häufig bestimmte Höchstbelastungswerte herangezogen, die zum Beispiel aus der sog. gebietsspezifischen Miete abgeleitet werden. Von einer Verdrängungsgefahr kann danach ausgegangen werden, wenn das beabsichtigte Modernisierungsvorhaben voraussichtlich zu einer Miethöhe führt, die über dem für das Erhaltungsgebiet ermittelten Höchstbelastungswert als Schwellenwert liegt (VGH Kassel, Beschluss v. 11.05.1992 – 3 UE 174/89, NVwZ-RR 1993, 401; im Ergebnis auch BVerwG, Urteil v. 18.06.1997 – 4 C 2/97, ZfBR 1997, 311). Derartige „Höchstbelastungswerte“ müssen nach der Rechtsprechung in methodisch einwandfreier und nachvollziehbarer Weise ermittelt werden und auch tatsächlich die Schwelle ergeben, bei deren Überschreitung im Hinblick auf die im Gebiet vorherrschenden Einkommens- und Vermögensverhältnisse eine Verdrängung erwartet werden muss (BVerwG ZfBR 1997, 311).

5. Ansprüche auf Genehmigung der Umwandlung

a) Genehmigungsanspruch bei wirtschaftliche Unzumutbarkeit

Eine Genehmigung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wäre nach § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB ferner zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Danach ist bei der Genehmigung abzuwägen zwischen dem Wohl der Allgemeinheit und der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Nichtbegründung von Wohnungseigentum.

b) Konkrete Genehmigungsansprüche gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 – 6 BauGB

Darüber hinaus sind in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 - 6 BauGB konkrete Erlaubnistatbestände normiert. Eine Umwandlungsgenehmigung ist hiernach zwingend zu erteilen, wenn

• das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
• das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
• ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
• das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
• sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

 

DSC Legal ist spezialisiert auf die anwaltliche Beratung und notarielle Begleitung von Vorhaben zum Erwerb und Veräußerung von Immobilien, insbesondere die Aufteilung in Wohnungseigentum. Wir beraten Sie in diesem Kontext gerne zur Anwendung der neuen Verordnung und deren Implikationen auf Ihr Vorhaben.

Laut einer aktuellen Umfrage unter deutschen Unternehmensjuristen im Rahmen der Kanzleistudie „kanzleimonitor.de“ 2014/2015 gehört DSC Legal zu den am häufigsten empfohlenen Rechtsanwaltssozietäten. Im Verhältnis der abgegebenen Empfehlungen zu den beschäftigten Juristen machte DSC Legal in der Region Ost das Rennen im Bereich Immobilien- und Baurecht und erreichte Platz 2 im Bereich Finanzierung. In der Gesamtauswertung für Berlin befindet sich unsere Sozietät in den „Top 10“.

Von Januar bis Mai 2014 fand auf Initiative des Bundesverbandes der Unternehmensjuristen (BUJ) die Datenerhebung für die 2. Auflage der großen Kanzleistudie „kanzleimonitor.de“ statt. An der Umfrage nahmen Unternehmensjuristen aus 578 Unternehmen, Verbänden und Vereinen teil.

Immobilien- und Baurecht – DSC Legal im Osten auf Platz 1, bundesweit unter den Top 20

Im Rechtsgebiet Immobilien- und Baurecht (Themenfelder: Grundstücks- und Baurecht, Vergabe- und Vertragsordnung, Mietrecht u. Projektentwicklung) belegt DSC Legal in der Region Ost (Berlin und neue Bundesländer) den 1. Platz, in der Gesamtauswertung nach Branchen den 20. Platz. DSC Legal wird als „ganz klarer Wachstumschampion in der Immobilienbranche“ bezeichnet.

Unternehmensfinanzierung – DSC Legal in der Region Ost auf Platz 2

Innerhalb des Bereiches Finanzierung (Themenfelder: Strukturierte Finanzierungen, Kreditsicherheiten, Immobilien-, Projekt- und Akquisitionsfinanzierung) belegt unsere Kanzlei in der Region Ost Rang 2 und wird als „Hidden Champion“ eingestuft.

Gesellschaftsrecht – DSC Legal ist ein „Hidden Champion“

Auf dem Gebiet des Gesellschaftsrechts (Themenfelder: Personen- und Kapitalgesellschaften: Gründung, Verschmelzungen, Spaltung, Kapitalmaßnahmen), auf welche sich DSC Legal nicht zuletzt aufgrund seiner starken notariellen Praxis spezialisiert, wurde DSC Legal in den Kreis der „Hidden Champions“ gewählt.

Vertragsrecht und M&A – DSC Legal mehrfach empfohlen

Mehrfach empfohlen wurde unserer Kanzlei auch in den in der Praxis sehr bedeutenden Bereichen Vertragsrecht (Themenfelder: Zivilvertragsrecht, Wirtschaftsrecht Produktion, Handel, Dienstleistungen, AGB, Vertriebsrecht) und Mergers & Acquisitions (Themenfelder: Unternehmenskauf, Verschmelzung, Bieterverfahren, Due Diligence, Post-Merger-Integration).

This presentation was part of a special panel recognizing IR's most valuable members. DSC Legal are IR's exclusive member in Germany for Real Estate speaking. Peter is also the global head of the IR Real Estate group.

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